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Vendredi 26 février 2021

Quand la justice garantit la loyauté de la notification aux fins de préemption du preneur à bail viticole


Comme tout citoyen les viticulteurs et leurs partenaires sont soumis à l’exigence de bonne foi et de loyauté dans le cadre contractuel. N’est-ce pas une évidence pour ces professionnels qui mieux que personne avaient l’habitude ancestrale de conclure leurs contrats de manière informelle, d’homme à homme, de main à main ?

Quand la justice garantit la loyauté de la notification aux fins de préemption du preneur à bail viticole

Étendant une jurisprudence bien installée en matière d’exécution des conventions, la récente réforme du droit des contrats français affirme ce principe de manière générale et l’étend à la négociation ainsi qu’à la formation des contrats : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi » (article 1104 du Code Civil). Cette disposition est d’ordre public, c’est-à-dire qu’elle s’impose de plein droit sans possibilité d’y déroger.

Elle trouve une partie de sa raison d’être dans la multiplication des textes et des normes applicables en toute matière. Celles-ci ont tendance à constituer l’unique critère de la légalité ; la formation des contrats n’échappe pas à ce formalisme. Certains seraient dès lors amenés à penser qu’il suffit de respecter la norme pour être à l’abri de tout reproche. Pire même : que le respect de la norme puisse être le bras armé d’une manœuvre de mauvaise foi. C’est tout le danger de l’hyper réglementation moderne. L’exigence de bonne foi et de loyauté permet de restaurer un peu de la spontanéité perdue.

Qui doit notifier ? Qui doit répondre ? À qui ?

En voici une illustration, avec le droit de préemption du titulaire d’un bail rural. L'article L. 412-8, alinéa 3, du code rural et de la pêche maritime dispose que « le preneur dispose d'un délai de deux mois à compter de la réception de la lettre recommandée ou de l'acte d'huissier pour faire connaître, dans les mêmes formes, au propriétaire vendeur, son refus ou son acceptation de l'offre aux prix, charges et conditions communiqués avec indication des nom et domicile de la personne qui exerce le droit de préemption. Sa réponse doit être parvenue au bailleur dans le délai de deux mois ci-dessus visé, à peine de forclusion, son silence équivalant à une renonciation au droit de préemption ».

Ce formalisme très précis s’avère être le nid de pratiques déloyales illustrées par un arrêt un peu ancien de la Cour de cassation[1] mais toujours d’actualité, voire encore plus avec la réforme de 2016.

Dans le cas de cette espèce la notification au preneur précisait que l'éventuelle décision de préemption devrait parvenir à l'étude notariale au siège de laquelle le propriétaire vendeur avait élu domicile. La société titulaire du bail rural fit part de son intention de préempter, par un courrier au notaire. Elle adressa également une lettre en ce sens au propriétaire, laquelle revint avec la mention « n'habite pas à l'adresse indiquée ». Il fallut attendre plus de trois ans pour que le preneur revendique le bénéfice de son droit de préemption et le caractère parfait de la vente à son profit. La Cour d'appel fit droit à cette demande. Le piège avait failli fonctionner… Un pourvoi en cassation fut régularisé.

La justice sanctionne. Dieu merci…

Les hauts magistrats estimèrent que le preneur s'était conformé aux informations que le notaire lui avait données pour le mettre loyalement en mesure d'exercer son droit de préemption, même s'il avait en même temps envoyé au bailleur une lettre à une adresse qui s'est révélée erronée, la cour d'appel en a exactement déduit que, nonobstant l'absence de régularisation de l'acte dans le délai prévu par l'article L. 412-8 du code rural, la vente était parfaite par accord sur la chose et le prix et exercice par le preneur de son droit de préemption. En écrivant au preneur qu’il n’avait qu’à lui répondre directement, alors que le texte prévoyait une réponse directe à son mandant – le vendeur - ce qu’il se gardait bien de lui rappeler, le notaire aurait pu mettre en échec l’exercice de la préemption en induisant le preneur en erreur. Cela aurait été déloyal. La forme aurait prévalu sur l’exigence de bonne foi et de loyauté dans la formation du contrat !

La Cour de cassation avait déjà jugé que l'information loyale du preneur exige que le courrier de notification prévu par l'article L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime précise les éléments d'information le mettant en mesure d'exercer utilement son droit de préemption[2].

Voilà qui illustre l’intégration du principe de loyauté dans le domaine contractuel avant l’entrée en application de la réforme du droit des contrats de 2016. C’est dire que les juges seront de plus en plus attentifs à cette double exigence de loyauté et de bonne foi tout au long de l’élaboration du contrat, lors de sa conclusion et enfin pendant son exécution.

Pour conclure n’est-il pas rassurant de constater que nos juges soutenus par le législateur cherchent à préserver les fondamentaux de la parole donnée et de l’engagement loyal, la bonne foi dans la formation des contrats, et ceci nonobstant les pièges et les chausse-trappes résultant des normes et des règles ? Pour autant, cela ne signifie pas qu’il faille s’exonérer desdites normes et règles. Cela démontre simplement que ces dernières ne peuvent abriter ou habiller la mauvaise foi dans la négociation, la formation et l’exécution du contrat et que les juges sont précisément là pour veiller au grain. A malin, malin et demi….

 

 

 



[1] V. Civ. 3e, 12 mars 2014, Dalloz actualité, 28 mars 2014, obs. S. Prigent ; Defrénois 2014. Flash 11, p. 10.

[2] V. Civ. 3e, 23 mai 2012, n° 10-20.170, Bull. civ. III, n° 79 ; D. 2012. 1937, note J.-J. Barbièri et F. Roussel; AJDI 2012. 870, obs. S. Prigent ; RD rur. 2012. 56, note S. Crevel