3 questions à Jean-Michel Beaufils, gérant et fondateur de l'agence Horizons et Domaines en Loire

Jean-Michel Beaufils a fondé en 1995 l’agence immobilière Horizons et Domaines à Chinon (dont 50 % des activités est constitué de transactions viticoles). Il nous détaille les dynamiques du vignoble ligérien et nous présente, du Muscadet à la Touraine, le portrait type de ses clients.

Quelle est la dynamique des transactions viticoles dans le val de Loire ?

Jean-Michel Beaufils : l’activité du marché démontre qu’il existe une volonté affichée d’investir dans le val de Loire. La demande de biens viticoles en val de Loire a gagné en force, les acheteurs considérant que le prix d’acquisition d’un domaine viticole y est resté raisonnable. Les situations sont cependant variées d’une appellation à l’autre, chaque vignoble ligérien ayant ses spécificités. Le Muscadet a connu des difficultés récurrentes ces 5 dernières années. Les fortes variations des prix de vente de ces vins d’appellation auprès du négoce a causé une forte variabilité des prix de domaines. En Anjou, les exploitations ont l’avantage d’être multi-produits, avec une palette de vins (rosés, moelleux, effervescents...). Leur offre variée leur confère une grande capacité d’adaptation face aux marchés. Ces domaines sont recherchés, car ils présentent un rapport qualité/prix très intéressant, surtout ceux ayant une clientèle particulière développée.

Pour les appellations de Touraine, comme Chinon et Bourgueil nous avons un vin uniquement basé sur le cépage cabernet franc. Les propriétés vendant au négoce font face à une crise viticole importante qui touche les cours du foncier. De plus, les frais de replantation pèsent de plus en plus sur ces domaines depuis que les anciens traitements des maladies du bois sont interdits. En Touraine, le vignoble de Saint-Nicolas-de-Bourgueuil est un cas à part, grâce à sa grande renommée. Les Domaines en Vouvray sont actuellement recherchés. Ils présentent la particularité de pouvoir maintenir leur rentabilité au travers d’une commercialisation 100 % négoce, au contraire des autres appellations. Le cas des terroirs du Centre est encore plus particulier, le marché y est très réduit et assez fermé.

Quelle est la typologie de vos clients ?

On retrouve deux grandes classes d’acheteurs, aux critères d’achat a priori différents, mais qui cherchent toujours la rentabilité à terme. Il y a d’abord les professionnels issus de la filière vitivinicole. Ce sont généralement de jeunes viticulteurs qui souhaitent s’installer. Ils font alors appel à des banques pour acheter un domaine. Pour aboutir, leur projet doit pouvoir afficher de bonnes perspectives économiques, avec une rentabilité assurée à court ou moyen terme. Si ce n’est pas le cas, les banques se montreront frileuses pour leur financement. Ces jeunes vignerons sont particulièrement attentifs au terroir de l’exploitation dans leurs choix.

D’autre part, on trouve des investisseurs, qui ne sont pas forcément issus du milieu viticole. Ces néo-viticulteurs sont très sensibles à la qualité du bâti sur le domaine viticole. Parmi leurs critères d’achat on trouve la recherche d’une prestation immobilière supérieure. Ce sont des amateurs de vin et le critère majeur de leur choix d’un terroir dépend avant tout de leurs goûts. Depuis 2008 et la crise financière, ces acteurs sont un peu moins présents sur le marché. Ce sont souvent des investisseurs aux porte-feuilles boursiers importants. Ils comptent pour la moitié de nos clients viticoles, l’autre moitié étant constituée de néo-vignerons. Pour ces deux types de clients, l’aspect culturel et l’ancrage régional personnel rentrent en jeu dans le choix d’une appellation.

Pour ce qui est des vendeurs de biens viticoles, ce sont essentiellement des propriétaires qui n’ont pas de succession familiale. La pérennité des exploitations est un problème croissant en Loire. Qui plus est dans des appellations faisant face à une crise viticole. Le vignoble de Touraine souffre beaucoup, avec de nombreux domaines se trouvant sans successeurs naturels.

Parmi vos dernières transactions, y en a-t-il une qui soit emblématique du marché ligérien ?

Récemment, j’ai réalisé une vente permettant l’installation d’un couple de jeunes vignerons à Montlouis sur Loire. L’acquisition s’est déroulée dans le cadre d’un investissement familial. La famille possède le vignoble, une dizaine d’hectares, et le couple possède la cave de vinification et d’élevage de l’exploitation. Ils n’étaient pas originaires de la région, mais ils étaient à la recherche d’un domaine depuis quelques années. Ce vignoble est de plus certifié en agriculture biologique, ce qui répond à une tendance qui gagne en ampleur.